لم تمضِ ساعات قليلة على توجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي بضرورة إلزام شركات التطوير العقاري بعدم الإعلان عن طرح مشروعاتهم إلا بعد الانتهاء من تنفيذ 30% منها؛ إلا وجاءت ردود الفعل السريعة بين المؤيد للقرار والمتحفظ على زيادة الأسعار ونقص المعروض من المشروعات.
استطلعت جريدة “الاستثمار العربي” آراء عدد من خبراء القطاع ورؤساء الشركات العقارية في السوق المصرية، واقتراحاتهم، حول توجيهات الرئيس ودور ذلك في مستقبل القطاع العقاري.
ضبط السوق العقاري
قال الدكتور أحمد شلبي الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن توجيهات الرئيس تهدف إلى ضبط السوق العقاري وذلك في ظل المتغيرات التي طرأت عليه في الفترة الاخيرة.
وأضاف أن التوجيه الرئاسي هدفه الرئيسي الحفاظ على حقوق العميل في استلام وحدته التي تعاقد عليها وكذلك حماية المطور والسوق العقاري من المطورين غير الجادين في ظل ظهور عدد كبير من الشركات الجديدة خلال السنوات الماضية.
ولفت إلى أن التوجيه الرئاسي له عدد كبير من الإيجابيات والتي من بينها ضبط السوق العقاري من خلال شراء للعميل للوحدة بمشروع تم تنفيذ 30% منه وهو ما يضمن استلامها خلال سنتين بحد أقصى بالإضافة إلى حماية المطور من المتغيرات التي تطرأ على سعر تكلفة بناء الوحدة.
ولفت إلى أن هناك عدد من المطورين يقومون ببناء المشروع بعد بيعه بمدة تصل إلى 4 سنوات وفي بعض الأحيان يتحمل المطور سعر التغيير في مدخلات التكلفة دون احتساب الفارق كما حدث اثناء التعويم.
أزمة تسويق عقاري
وأكد أنه من بعض السلبيات التي ستواجه السوق من تداعيات هذا التوجيه، أن الشركات لا تتمكن من تسويق المشروعات إلا بعد 3 سنوات، سواء مدد الحصول على التراخيص والقرارات الوزارية للمشروعات والتي تستغرق ما بين عام إلى عام ونصف للحصول عليها، وأن مدة تنفيذ 30 % من المشروع تحتاج لفترة مماثلة قبل بدء التسويق.
وخلال تلك الفترة فإن الشركات العقارية تفقد التدفقات المالية من العملاء، نتيجة توقف تسويق المشروع، وهذا سيؤدى إلى اتساع الفجوة التمويلية بالمشروعات العقارية المختلفة، ويجعل المطور بحاجة إلى ضخ رأس مال في المشروع سواء عن طريق مستثمرين أو عن طريق اللجوء إلى الجهات التمويلية المتمثلة في البنوك.
تمويل البنوك للشركات العقارية
وأوضح أن البنوك تحجم عن منح تمويلات بنكية للمشروعات تحت الإنشاء، لأن نظام التمويل الحالي قائم علي انها تمويل الشركات لعمليات البيع فقط بضمان شيكات البيع للحد من نسبة المخاطر، وفى هذه الحالة يتم سد الفجوة التمويلية بالحصول على قروض محملة بفائدة بنكية سيتم توزيعها على الوحدات السكنية، وهو ما سيتسبب في زيادة أسعار الوحدات السكنية.
وأوضح شلبي أن محافظ البنك المركزي هو اللاعب الأكبر والرئيسي في التحول إلى المنظومة الجديدة، حيث أن التوجيه الرئاسي يحتاج إلى منظومة متكاملة بين المطور وجهات التمويل المتمثلة في البنوك والتمويل العقاري كما يحدث في الكثير من الدول الأوروبية مثل إنجلترا والتي تتبني فكرة التسويق والبيع بعد تنفيـذ 30٪ من الانشاءات، وهذه المنظومة تقوم على دور قوي ومهم للجهاز المصرفي الذي يساند شركة التطوير منذ اللحظة الأولي وحتي تسليم الوحدات.
يقوم المطور في البداية باختيار الأرض والتعاقد عليها، ثم يتوجه بدراسة مالية وفنية الي إدارة الائتمان بإحدى البنوك للحصول علي قرض تمويلي، وبالتالي يكون البنك شريكا في التمويل منذ اليوم الأول، وعند استكمال 30% من الانشاءات يتمكن المطور من طرح المشروع للبيع،.
ويلتزم العميل بسداد ما بين 20-30% من ثمن الوحدة للشركة التطوير قبل الاستلام، وهنا يأتي دور منظومة التمويل العقاري التي تسدد لشركة التطوير العقاري باقي قيمة الوحدة عقب الاستلام، ثم تتولي استكمال عملية التقسيط مع العميل علي فترات زمنية طويلة.
واختتم شلبي حديثه بالإشارة إلى أن الرئيس هدفه واضح وهو حماية القطاع العقاري مؤكداً على أنه يجب أن يكون هناك فترة ولابد من تشكيل لجان مشتركة بين جميع أطراف المنظومة من المطورين والبنك المركزي ومتخذي القرار لوضع اليات مناسبة تلبي كل احتياجات السوق.
فتح حسابات ضمان سيساهم في تطبيق التوجيهات
رأى المهندس فتح الله فوزي الخبير رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصرية أن توجيهات الرئيس السيسي بعدم طرح المشروع قبل تنفيذ 30% من الأعمال الانشائية يهدف إلى الحفاظ على أموال المواطنين خاصة في ظل تزايد أعداد الشركات العقارية غير الجادة أو التي لا تملك الملاءة المالية الكافية لتنفيذ المشروع.
وأضاف فوزي أنه يمكن تطبيق توجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي دون تجميد السوق وذلك عن طريق فتح حساب ضمان المشروعات المطروحة والتي من خلالها يتم الإنفاق على المشروع من أموال المودعين، مشيرا إلى أن ذلك يتم تطبيقه في العديد من الدول وعلى رأسها المملكة العربية السعودية ودولة الإمارات وكذلك كندا.
وأكد أن رئيس لجنة التشييد والبناء أن القطاع العقاري ينتظر تطبيق جهة الولاية على الأرض وبالأخص هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة التي تمتلك نسبة كبيرة من الأراضي الإستثمارية.
ولفت إلى أن الشركات ذات الملاءة المالية القوية لن تتأثر بذلك القرار خاصة وأنها تمتلك القدرة الكبيرة في تنفيذ المشروع بالكامل قبل طرحه للبيع.
بينما أكد المهندس أحمد الطيبي، رئيس مجلس إدارة شركة “ذا لاند” للتطوير العقاري إحدى أكبر الشركات العقارية المتواجدة في السوق، أن قرار إلزام المطورين بتنفيذ 30% قبل الطرح، سيسهم بشكل كبير في ضمان المنتج وسرعة التنفيذ وإنجاز المشروع بشكل أسرع بالإضافة إلى بناء ثقة مع العميل بشكل كبير.
سلبيات قرار تنفيذ 30% قبل الطرح
وأكد أن القرار سيسهم أيضًا في سرعة التسليمات للعملاء في المواعيد والجداول المحددة لها وذلك مع إنجاز أكثر من 30% من المشروع، مشيرًا إلى أن هناك بعض الجوانب السلبية للموضوع منها التباطؤ في طرح المشروعات وذلك مع ضعف القدرات المالية لبعض الشركات العقارية التي كانت تقوم بطرح أكثر من مشروع في وقت واحد.
زيادة متوقعة في أسعار العقارات من ذلك القرار.
زيادة أسعار العقارات
وأوضح الطيبي أن القرارسيسبب زيادة أسعار العقارات التي قد تصل إلى الضعف في بعض منها خاصة في ظل حجم المعروض الذي يستأثر بشكل كبير في ظل تراجع عدد المشروعات التي سيتم طرحها.
وأكد أنه في النهاية لكل قرار جوانبه الإيجابية وكذلك السلبية ولكن ذلك القرار الايجابيات به أكثر بكثير من العوامل السلبية.
اقرأ المزيد : «الإسكان»: توجيهات مشددة لـ «إدارة الجودة» للرقابة على تنفيذ المشروعات بالمدن الجديدة
بداية لغربلة السوق
وقال أحمد الشناوي عضو لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين، رئيس شركة ادفا للتطوير العقاري، إن إثبات الجدية لشركات التطوير العقاري والقدرة على تمويل وتنفيذ المشاريع يمثل نوع من الرقابة على السوق، والبداية لغربلة السوق وحصر الشركات الجادة القادرة على التخطيط والتنفيذ للمشروعات العقارية الكبرى.
وأشاد بتوجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسي بعدم الإعلان عن تسويق أي مشروعات عقارية إلا بعد الانتهاء من بناء 30% من المشروع لضمان حقوق الحاجزين وجدية المطورين.
مطالب بإصدار قانون اتحاد المطورين
ودعا عضو جمعية رجال الأعمال إلي الإسراع في إصدار قانون اتحاد المطورين العقاريين، نتيجة الحاجة الماسة والضرورية لإنشاء اتحاد لضبط قطاع التطوير من الدخلاء الوهميين والعروض والأسعار الوهمية التي يتم الإعلان عنها دون وجود أي أرض يمتلكونها أو مشاركة عليها، ومن هنا يأتي دور الدولة في التصدي لهؤلاء من «بائعين الوهم»، بمنتهي الشدة والحسم للحفاظ على ممتلكات وأموال المواطنين.
الشركات العقارية الوهمية
واكد ان قرار الرئيس عبد الفتاح السيسي قرار ايجابي و صائب تمامًا لإثبات الجديه والقدرة على تمويل وتنفيذ المشاريع وبالتالي غربلة السوق العقارى نتيجة لما يعاني منه من ظهور كثير من الشركات والأفراد الوهميين الذين يعتمدون على جذب العملاء واستقطاب أموالهم يطرح مشروعات وهمية لا يمتلكون أراضي ولا يتوفر لديهم الخبرات لتنفيذ هذه المشاريع ولا المهارات في إعداد الخطط اللازمة.
وأضاف أن هؤلاء الأشخاص يعتمدون على طرح مشروعات وهمية بمميزات وهمية مثل الأسعار المنخفضة وطول فترات السداد في حين أن تلك المشروعات والوحدات نفسها لا تتماشى مع الأسعار الحالية بالسوق ولا تتناسب من الناحية العملية والخبرات الفنية او الملاءة المالية لتنفيذ المشروعات المعلنة.
