أيمن عبد الحميد العضو المنتدب للشركة لـ«الاستثمار العربي» : شركة «الأولي» تحقق 1.8 مليار جنيه تمويلات بنهاية أغسطس 2023
نسبة التعثر وصلت لـ1.6%.. وتنخفض خلال الشهر الجاري
نستهدف الوصول بالتمويلات لـ2.1 مليار جنيه بنهاية العام الحالي
الشركة تعتزم إجراء عملية توريق بمليار جنيه قبل نهاية العام.. وجارٍ تجهيز مستنداتها
معدلات الفائدة ستعاود الانخفاض عقب تراجع التضخم
يعتبر التمويل العقاري ركيزة هامة للدولة للدفع بحركة السوق العقاري ودعم المواطنين ولعبت شركة التعمير للتمويل العقاري “الأولى” دورًا كبيرًا فى ضخ المزيد من التمويلات خلال السنوات القليلة الماضية.
وفى لقاء اتسم بالشفافية التامة والكشف عن تطورات جميع القطاعات داخل أروقة الشركة وكيف وصلت تمويلات العملاء إلى هذه المعدلات وكيف واجهت الشركة تحدى زيادة أسعار الفائدة والذي انعكس على نشاط الشركة حاورت “الاستثمار العربي” المهندس أيمن عبد الحميد نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب للشركة وإلى نص الحوار….
ما هو حجم التمويلات التي تم تحقيقها والمستهدف بنهاية العام؟
حققت الشركة تمويلات بلغت 1.8 مليار جنيها بنهاية أغسطس الماضي، والشركة تسعى لتحقيق المستهدف من التمويلات خلال النصف الأول من العام لدعم ربحيتها،كما أننا نستهدف الوصول بالتمويلات إلى 2.1 مليار جنيه بنهاية العام الجاري.
كم حجم عملاء الشركة؟
وصل عدد عملاء الشركة لحوالي 37 ألف عميل، وجميع طلبات التمويل تعامل إلكترونيا، ولا توجد أى معاملات يدوية.
ماذا عن وسائل سداد الأقساط للعملاء؟
تتيح الشركة كافة وسائل الدفع الإلكتروني، وذلك من خلال ماكينات الصراف الآلي أو التحويل النقدي أو عن طريق فوري، أو الإيداع في حساب الشركة.
هل يوجد اتفاقيات بين الشركة والمطورين العقاريين؟
لا توجد أهمية في الوقت الحالي لوجود مثل هذة الشراكات أو الاتفاقيات بين الشركة والمطورين، ففي أوقات سابقة كانت الشركة في عقود الشراء هي ممول فقط بين البائع والشراء والبائع يقوم بدور المطور.
وفي حالة تعثر العميل كان هناك اتفاق بين المطور والممول للضغط على العميل للسداد أو الاستحواذ على الوحدة لبيعها في مزاد علني فكان لابد من تضامن المطور والممول.
بينما الآن يتم بيع الوحدة للممول ويقوم بتأجير الوحدة للعميل مع وعد بالبيع فى نهاية المدة وهذا المنتج يسمى الايجارا أو المشاركة خلال فترة التمويل، كما أصبح لدي شركات التطوير دراية بما تحتاجه شركات التمويل .
ما هي نسبة التعثر بين عملاء الشركة؟
نسب التعثر فى الشركة ضعيفة حيث وصلت لحوالي 1.6% بنهاية شهر أغسطس، في حين شهدت تراجعًا ملحوظًا خلال الشهر الجاري.
كيف يتم التعامل مع العملاء المتعثرين؟
وضعت الشركة 3 حلول لمواجهة تعثر العملاء أولها عندما تكون فترة التعثر مؤقتة فيتم جدولة المديونية من قبل الشركة.
أما عن اذا كان العميل يمر بضائقة طويلة ننصحه ببيع الوحدة لمشتري اخر يقوم بتسديد المديونية للشركة ويسدد للعميل باقي أمواله.
والحل الثالث تقوم الشركة بالاستحواذ على الوحدة وبيعها في مزاد علني وسداد مديونية العميل.
ماذا عن تمويل الوحدات تحت الإنشاء وأثره في السوق العقاري؟
يمكن حل أزمة تمويل الوحدات تحت الإنشاء من خلال خطوتين، الأولى إلغاء قرار البنك المركزي لسنة 2007 بإيقاف تمويل الوحدات تحت الإنشاء أو تمويل شركات مولت وحدات تحت الإنشاء.
حيث قام بعض المطورين بالحصول على تمويل للمشروع ويتم تمويل العميل على نفس الوحدة بالتمويل العقارى، مما يسبب وجود تمويلين لوحدة واحدة، وهو ما تسبب فى مشكلات فى تمويلات البنوك والشركات.
والخطوة الثانية التى تسببت فى وقف التمويلات، أنه أثناء التمويل تحت الإنشاء تعثر بعض المطورين عن التسليم بمدد زمنية كبيرة، مما ترتب عليه إحجام العميل عن السداد، وتخلف المطور عن التسليم بدون شرط جزائي بالعقود، ولذلك أوقفت شركات التمويل قرار التمويل لهذه الوحدات طواعية وبدون اتفاق على الرغم من إتاحته من القانون.
ويكمن الحل في وجود جهة منظمة لهذه العلاقة لها سلطة على العميل والمطور والممول وفى حالة عدم الالتزام بالتسليم يتم فرض غرامات عليه، وعند تعثر العميل يتم استبداله بعميل آخر.
ماذا عن عمليات التوريق؟ وهل يتم عمليات توريق قادمة؟
الشركة قامت بعملية توريق في مارس الماضي بحوالي مليار جنيه لمديونية قيمتها 1.5 مليار جنيه.
كما تقوم الشركة بعملية توريق بقيمة مليار جنيه أخرى قبل نهاية العام الجاري، لمديونية تبلغ 1.5 مليار جنيه.
فيما تعكف الشركة على تجهيز جميع مستنداتها فى الوقت الراهن.
كم حجم استثمارات الشركة في الشركات الأخرى؟
حوالي 500 مليون جنيها في الشركات التي تساهم فيها الشركة.
ماذا أثر ارتفاع أسعار الفائدة والوحدات العقارية على التمويل؟
Ads
حجم التمويلات انخفض خلال عام 2023، ويرجع ذلك إلى ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع أسعار العقارات.
فمثلا منذ عامين كان العميل يشتري وحدة بمليون و25 ألف جنيها وكان يقوم بسداد 250 ألف مقدم ولكي يحصل على المليون جنيها كتمويل كان يحتاج لأن يكون دخله 35 ألف جنيها شهريا.
وعقب ارتفاع أسعار الفائدة أصبح من الضروري أن يصل راتبه إلى 48 ألف جنيها، ولذلك ارتفعت قيمة القسط والذي يشترط أن ترتفع قيمة الدخل حيث لا يمكن لجهة التمويل أن تستقطع أكثر من 50% من الدخل .
وتزامن مع ذلك ارتفاع سعر الوحدة فالوحدة التي كان سعرها مليون و250 ألف جنيها أصبح سعرها 2 مليون جنيه حاليًا، وترتب على ذلك انخفاض الإقبال على التمويل العقاري.
كيف يتم التعامل بالسوق العقاري مع صعوبة التحكم في أسعار الوحدات وأسعار الفائدة؟
لا يعتبر ارتفاع سعر الفائدة أزمة طويلة الأجل، فمثلا في عام 2006 ارتفعت أسعار الفائدة بأكثر من 10% واستغرقت فترة حتى انخفضت مرة أخرى وعادت إلى معدلها الطبيعي.
ولذلك ستتراجع أسعار الفائدة الحالية ولكن عندما يتحقق الهدف الاقتصادي من رفعها، وهو محاولة من البنك المركزي المصري لاحتواء التضخم على الرغم من أن التضخم جاء نتيجة عوامل خارجية، وسينتهي ارتفاع أسعار الفائدة قريبا عندما يبدأ التضخم في الانحسار أو عدم الزيادة .
كيف نجحت الشركة في ظل الأزمة الاقتصادية التي يشهدها السوق المحلي؟
كان هدف الشركة منذ إنشائها تمويل محدودي ومتوسطي الدخل حيث أن الشركة مملوكة للدولة، وتم إضافة هدف جديد وهو أن تتعامل الشركة مع كل من يصلح أن يحصل على التمويل العقاري، ولذا تم إضافة عملاء جدد من ذوي الدخل فوق المتوسط والمرتفع مما ساهم فى زيادة حجم أعمال الشركة .
حيث أن قانون التمويل العقاري لم يميز بين العملاء من حيث محدودي ومتوسطي ومرتفعي الدخل.
لذا سارت الشركة على نفس النهج من حيث عدم التمييز بين أصحاب الدخول، وبدأت التعامل مع العملاء من حيث المنتجات التي تناسب كلا منهم.
وتحقق الشركة من تمويل العملاء ذوي الدخل المرتفع وفوق المتوسط عائد مرتفع، فيما يعتبر تمويل الدخل المتوسط والمحدود هدف قومي.
ولذلك تضع الشركة قيمة محددة لتمويل ذوي الدخل المتوسط والمرتفع، ولكن تقوم بتمويل ذوي الدخل المتوسط والمحدود دون حدود، وللشركة القدرة من العمالة والفروع أن تقدم أي حجم من التمويلات لهذين الفئتين.
كيف تعمل الشركة على التطوير المستمر للعمالة؟
تستهدف الشركة إعادة التنظيم من خلال تدريب الموظفين وزيادة قدراتهم وسيتم خلال الثلاثة أشهر المقبلة من العام تحديث في استراتيجيات وسياسات الشركة، والتى لن تعرقل منح التمويلات ودعم المنتجات الإلكترونية تسهيلا لأداء الموظفين.
ما هي أهمية التمويل العقاري للمطورين؟
قبل عام 2008 كان المطور لا يقوم بتسليم الوحدة إلا بعد سداد كافة قيمتها، وبعد الأزمة العالمية، والتي كانت خاصة بالقطاع العقاري، بدأ البيع على مدد زمنية طويلة وامتدت عند بعض المطورين لـ 14 عاما، على الرغم ان التنفيذ يتم فى فترة من ٣ الى ٥ سنوات، وعند التسليم يكون قد تم سداد كحد أقصى 50% من سعرها فقط، فكان المطور يقوم بدور الممول، فلم تتوفر لديه سيولة لطول مدد السداد، وليس لديه القدرة على البناء لارتفاع أسعار الخامات فبدأ النظر إلى التمويل العقاري.
ماذا يحتاج السوق العقاري لزيادة مساهمته بالناتج المحلي الإجمالي؟
نظرا لاستحواذ القطاع العقاري على نحو 25% من الناتج المحلي الإجمالي، فأصبح يجب منحه مزيدا من الإجراءت التي تعمل على توسعه، ولابد من وجود جهة وصل ما بين الجهة التشريعية والمطوريين وجهات التمويل.
كيف يمكن التوسع في حجم التمويل العقاري؟
الشركة ترغب في توسيع حجم التعاون في التمويل العقاري، ولكن قانون التمويل اشترط على الشركات التعامل فقط مع المسوقين الحاصلين على ترخيص، مما تسبب في سحب العميل من الشركة إلى البنك.
مما ساهم بشكل ملحوظ في انخفاض عدد العملاء الأفراد بأكثر من 60%، وتقدمت الشركة بمقترح يتضمن دفع المسوقيون غير الحاصلين على ترخيص، نسبة من أرباحهم لهيئة الرقابة المالية وليس عدم التعامل معهم.
كيف يخرج السوق العقاري والاقتصاد المحلي من أزمته؟
ينتج التضخم عن انخفاض سعر الجنيه مقابل الدولار نتيجة شح الدولار واعتباره سلعة، وليس نتيجة انخفاض قيمة العملة فقط، ونتج عن الإغلاق الشبه كامل خلال فترة انتشار فيروس كورونا انخفاض المعروض مع ارتفاع قيمة الدولار، وتسبب رفع الفائدة في هروب الاستثمارات من السوق المحلي .
ولكي ينجح الاقتصاد في عبور الأزمة لابد أن يثبت الاقتصاد جدارة ونجاح زيادة معدل الاستثمار لكي يكتسب مستثمرين جدد، من خلال إعطاء ضمانات لهؤلاء المستثمرين بألا يفقد قيمة العملة عند خروجه من السوق.
هل سيعود انضمام مصر لـ”البريكس” بفوائد اقتصادية؟
يعتبر انضمام مصر إلى البريكس خطوة جيدة عندما يكون لدي الاقتصاد المصري ما يتبادله مع الاقتصادات الأخرى، ولكن عندما يكون الاستيراد أكثر من التصدير تتحول الأزمة إلى تدبير عملات الدول الأخرى وليس الدولار فقط.
وستعمل البريكس على وجود اتفاقيات تجارة وتداول بين الدول أكثر يسرا وتسهيلا ترفع حجم التبادل التجاري بين هذه الدول.
فمثلا يتضاعف حجم التبادل التجاري بين مصر والصين مما يحجم تحول الدولار إلى سلعة وليس عملة نتيجة انخفاض قيمته .
